Impuesto por la Venta de una Propiedad en Chile
¿Cómo tributa la venta de una propiedad entre particulares?
Desde una reforma en el año 2014, el Servicio de Impuestos Internos (SII) considera la venta de una propiedad (realizada por un vendedor no habitual) como un evento sujeto a impuestos, aplicando un tributo a la ganancia obtenida de dicha venta, la cual se calcula a partir del precio de adquisición de la propiedad.
El cálculo de este impuesto se aplica sólo a la ganancia real que se obtiene de la venta, no a la «ganancia» nominal que es resultado de la inflación. Para determinar este valor, el SII utiliza una fórmula que resta el costo tributario ajustado por el Índice de Precios al Consumidor (IPC) al precio de venta. El costo tributario incluye el precio original de compra y los gastos por mejoras que hayas realizado en la propiedad, siempre que estén documentados.
Por ejemplo, si compraste una casa en 100 millones de pesos hace 10 años y la vendiste en 150 millones, una gran parte de esa ganancia de 50 millones se debe a la inflación. El reajuste por IPC asegura que el impuesto solo se aplique a la ganancia que realmente obtuvo la propiedad por su valor, no a la plusvalía nominal generada por la inflación.
Regímenes de Exención (Beneficios)
Para determinar el impuesto por la venta de una propiedad en Chile, el sistema fiscal chileno distingue dos escenarios principales según la fecha en que adquiriste la propiedad:
- Propiedades compradas antes del 1 de enero de 2004: La ganancia de capital obtenida se considera un Ingreso No Renta (INR) de manera ilimitada, por lo que no pagas ningún impuesto.
- Propiedades compradas a partir del 1 de enero de 2004: La ganancia está sujeta a impuestos, pero tienes un beneficio acumulativo y de por vida de 8.000 Unidades de Fomento (UF) que puedes usar para cubrir una parte o la totalidad de la ganancia. Es importante tener en cuenta que este beneficio es un tope que se agota con el tiempo y que debes planificar su uso para futuras ventas.
Para acceder al beneficio de las 8.000 UF, debes cumplir con las siguientes condiciones:
- La propiedad debe pertenecer a una persona natural.
- La venta no puede ser a un familiar (cónyuge, conviviente civil o pariente hasta el segundo grado de consanguinidad) o a una empresa relacionada, ya que anula la exención.
- Debe haber pasado al menos un año entre la compra y la venta.
Opciones de Pago de Impuestos
Si tu ganancia es mayor a las 8.000 UF, debes pagar impuestos sobre el monto excedente. Para ello, tienes dos opciones:
- Impuesto Único del 10%: Una tasa fija y simplificada del 10% sobre la ganancia que exceda las 8.000 UF. Esta opción es conveniente para quienes tienen ingresos altos.
- Impuesto Global Complementario (IGC): En esta opción, la ganancia excedente se suma a todos tus ingresos anuales y se aplican las tasas progresivas del IGC, que van desde un 0% hasta un 40%. Esta opción puede ser más ventajosa si tus ingresos son bajos o moderados, ya que la tasa de impuesto podría ser inferior al 10%.
Proceso de Declaración
Cuando vendes una propiedad, el notario y el Conservador de Bienes Raíces informan de forma automática la transacción al SII a través del Formulario 2890 (F2890). Esto significa que el SII ya tiene conocimiento de la venta, por lo que es obligatorio declarar la operación en tu declaración de renta anual (Formulario 22), incluso si tu ganancia está libre de impuestos.
Contáctanos para obtener una asesoría completa para la venta de tu propiedad. Estamos para ayudarte en todo el proceso.